Quy định về Sổ đỏ thay đổi thế nào theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026?

1. Công nhận Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như Sổ đỏ bản giấy

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 là đề xuất bổ sung cơ chế pháp lý rõ ràng cho Giấy chứng nhận điện tử.

Theo khoản 1 Điều 63 Dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước và gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử. Đáng chú ý, Giấy chứng nhận điện tử được xác định có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.

Nếu được thông qua, quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý trực tiếp để Sổ đỏ điện tử không chỉ được sử dụng như một phương thức tra cứu thông tin mà còn có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận bằng giấy.

Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa quản lý đất đai, bởi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được quản lý, xác thực và khai thác trên môi trường điện tử, góp phần giảm sự phụ thuộc vào hồ sơ giấy và nâng cao khả năng kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước.

Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2024 tại Điều 134 hiện chỉ quy định Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa trực tiếp quy định trong Luật rằng Giấy chứng nhận gồm bản giấy và bản điện tử.

Đồng thời, từ nội dung dự thảo hiện nay chưa có cơ sở để hiểu rằng người đang sử dụng Giấy chứng nhận bản giấy bắt buộc phải đổi sang Giấy chứng nhận điện tử. Việc chuyển đổi, cấp và sử dụng Giấy chứng nhận điện tử còn phụ thuộc vào điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, phần mềm, an toàn thông tin và các quy định liên quan.

2. Cách ghi tên những người cùng có quyền trên Sổ đỏ

Dự thảo cũng đề xuất điều chỉnh đáng chú ý đối với trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất hoặc nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 2 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền trên Giấy chứng nhận.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên trên Giấy chứng nhận được dự thảo định hướng theo cơ chế các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Quy định này nếu được thông qua sẽ làm thay đổi đáng kể cách thể hiện chủ thể có quyền trên Giấy chứng nhận, đặc biệt đối với những Giấy chứng nhận trước đây ghi tên “hộ ông”, “hộ bà” hoặc chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.

Trong khi đó, theo Điều 135 Luật Đất đai 2024 hiện hành, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì về nguyên tắc có thể cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; nếu những người có chung quyền có yêu cầu thì được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 

Điểm cần lưu ý là việc ghi đầy đủ tên những người có chung quyền không đồng nghĩa với việc tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận đều đương nhiên có tỷ lệ quyền ngang nhau. Quyền của từng người vẫn phải được xác định căn cứ vào nguồn gốc hình thành quyền, thỏa thuận giữa các bên, quy định của pháp luật về dân sự, hôn nhân và gia đình, thừa kế và các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, nếu quy định này được thông qua, các hộ gia đình đang sử dụng đất có chung quyền cần đặc biệt quan tâm đến việc xác định đúng thành viên có quyền sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc phân chia di sản.

3. Dự kiến không còn cơ chế cấp chung một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung là Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 135 vẫn cho phép một trường hợp ngoại lệ: người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn nếu có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 theo hướng xác định rõ hơn nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất. Điều này đồng nghĩa với việc nếu nội dung dự thảo được thông qua, người đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp có thể không còn lựa chọn cấp chung một Giấy chứng nhận như hiện nay.

Tuy nhiên, cần diễn đạt thận trọng rằng dự thảo hiện không còn ghi nhận cơ chế cấp chung nêu trên, nhưng chưa thể khẳng định pháp luật mới sẽ “cấm” cấp một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp.

Việc thay đổi theo hướng cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng thửa đất có thể giúp thông tin về từng thửa đất được quản lý độc lập, thuận lợi hơn cho việc đăng ký biến động, chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.

4. Xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024

Một nội dung có ý nghĩa thực tiễn đối với nhiều trường hợp sử dụng đất tồn tại từ trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất có vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024.

Theo nội dung được đề xuất, Nhà nước có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 khi đáp ứng các điều kiện theo dự thảo, trong đó đáng chú ý gồm:

• Đất đã được sử dụng ổn định;
• Không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch;
• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Điểm cần nhấn mạnh là việc sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp Sổ đỏ. Cơ chế mà dự thảo đặt ra là “xem xét cấp”, tức cơ quan có thẩm quyền vẫn phải kiểm tra nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện khác trước khi quyết định việc cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này, nếu được thông qua, có thể tháo gỡ một phần vướng mắc đối với những trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng hồ sơ, trình tự hoặc thủ tục hình thành quyền sử dụng đất trước đây có thiếu sót.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, đây vẫn là chính sách đang được đề xuất, không phải căn cứ để người dân mặc nhiên yêu cầu cấp Sổ đỏ theo quy định mới. Đặc biệt, khái niệm “vi phạm về thủ tục” cần được hướng dẫn cụ thể để xác định ranh giới giữa vi phạm thủ tục có thể được xem xét khắc phục và những trường hợp vi phạm về nguồn gốc, mục đích hoặc quá trình sử dụng đất thuộc diện không được công nhận.

Vì vậy, nội dung này cần tiếp tục được theo dõi trong quá trình hoàn thiện dự thảo và xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành.

5. Đề xuất không cấp Sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực

Đây là một trong những điểm mới có thể tác động trực tiếp đến quyền đăng ký, cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất.

Theo nội dung Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định mà quyết định chưa được thực hiện, dự thảo dự kiến không áp dụng trường hợp loại trừ nêu trên. Nội dung này đang được phản ánh là một điểm mới đáng chú ý của Dự thảo năm 2026.

Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2024, trường hợp không cấp Giấy chứng nhận được quy định đối với đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, với ngoại lệ đối với trường hợp đã quá thời hạn luật định mà quyết định thu hồi chưa được thực hiện.

Như vậy, nếu được thông qua, quy định mới sẽ mở rộng thời điểm hạn chế việc cấp Giấy chứng nhận, bởi không chỉ khi đã có quyết định thu hồi mà ngay từ thời điểm thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, việc cấp Giấy chứng nhận đã có thể bị loại trừ.

Quy định này có ý nghĩa trong việc bảo đảm tính thống nhất giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi Nhà nước đã chính thức triển khai thủ tục thu hồi đối với một khu vực đất nhất định, việc tiếp tục cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp phát sinh hoặc hoàn thiện quyền trong thời gian này có thể làm phức tạp quá trình thu hồi, xác định đối tượng và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ.

Tuy nhiên, đối với người dân đang có đất nằm trong khu vực có thông báo thu hồi, cần đặc biệt lưu ý rằng thông báo thu hồi đất không đồng nghĩa với quyết định thu hồi đất. Thông báo thu hồi là một bước trong quá trình thu hồi đất và có thời hạn hiệu lực theo pháp luật hiện hành. Vì vậy, cần phân biệt rõ thời điểm ban hành thông báo, thời hạn hiệu lực của thông báo, thời điểm ban hành quyết định thu hồi và việc quyết định đó đã được tổ chức thực hiện hay chưa. Theo Luật Đất đai hiện hành, thông báo thu hồi đất có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày ban hành.

6. Người dân cần hiểu đúng: Dự thảo chưa phải là quy định bắt buộc áp dụng

Có thể thấy, các đề xuất liên quan đến Sổ đỏ trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026 tập trung vào hai định hướng lớn.

Thứ nhất, đẩy mạnh số hóa và hiện đại hóa quản lý đất đai. Việc đưa Giấy chứng nhận điện tử vào luật, xác định giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận dạng giấy sẽ tạo nền tảng quan trọng cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Thứ hai, tăng tính minh bạch trong xác định chủ thể có quyền và kiểm soát điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Việc đề xuất ghi đầy đủ tên những người có chung quyền, điều chỉnh cơ chế cấp chung Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp, đồng thời bổ sung trường hợp không cấp Giấy chứng nhận khi đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực đều cho thấy xu hướng quản lý chặt chẽ hơn đối với quá trình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.

Đặc biệt, cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu được hoàn thiện và thông qua sẽ có ý nghĩa đáng kể trong việc hợp thức hóa, giải quyết các tồn tại lịch sử về hồ sơ, thủ tục đất đai, nhưng vẫn phải bảo đảm nguyên tắc không công nhận tràn lan đối với các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện chưa phải là văn bản pháp luật có hiệu lực. Theo hồ sơ dự thảo được công bố ngày 20/7/2026, dự kiến Luật mới sẽ có hiệu lực từ ngày 01/3/2027 nếu được Quốc hội thông qua.

Do đó, người dân có nhu cầu cấp, cấp đổi, cấp lại, đăng ký biến động hoặc thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại vẫn phải căn cứ vào Luật Đất đai 2024 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn đang có hiệu lực, trong đó có Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các quy định hướng dẫn có liên quan.

Việc nắm bắt sớm các đề xuất của Dự thảo là cần thiết, nhưng khi thực hiện một thủ tục cụ thể, người sử dụng đất cần xác định thời điểm phát sinh quyền, tình trạng pháp lý của thửa đất và quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện thủ tục để tránh áp dụng nhầm quy định của dự thảo vào một quan hệ pháp luật hiện tại.