Bước vào năm học mới, việc tìm được chỗ ở phù hợp là mối quan tâm lớn của nhiều tân sinh viên và gia đình. Giá thuê, khoảng cách đến trường hay tiện ích là những tiêu chí quan trọng, nhưng không nên là căn cứ duy nhất để quyết định. Kiểm tra tư cách người cho thuê, lập hợp đồng rõ ràng, thống nhất các khoản phải trả và hoàn tất đăng ký tạm trú sẽ giúp người thuê chủ động hơn trong suốt thời gian ở trọ.

1. Không chuyển tiền cọc trước khi xác minh người cho thuê và phòng trọ

Nhiều vụ việc lừa đảo bắt đầu từ tin đăng có giá thuê thấp, hình ảnh đẹp và yêu cầu chuyển cọc ngay để “giữ phòng”. Vì vậy, sinh viên nên trực tiếp xem phòng, xác minh người giao dịch và chỉ thanh toán khi đã có thông tin, thỏa thuận rõ ràng.

Theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, bên cho thuê phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo pháp luật dân sự. Nhà ở đưa vào cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê, có hệ thống điện, cấp nước, thoát nước và đáp ứng yêu cầu về vệ sinh môi trường, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Trước khi ký hoặc đặt cọc, nên kiểm tra các vấn đề sau:

• Người cho thuê có phải chủ sở hữu, người được chủ sở hữu ủy quyền hoặc người được phép cho thuê lại hay không;

• Giấy tờ tùy thân của người ký hợp đồng; giấy tờ chứng minh quyền đối với nhà ở hoặc văn bản ủy quyền, văn bản đồng ý cho thuê lại nếu người giao dịch không phải chủ sở hữu;

• Địa chỉ, diện tích thực tế, hiện trạng phòng, lối đi, chỗ để xe, công tơ điện nước, thiết bị đi kèm và tình trạng hoạt động của các thiết bị;

• Các khoản phải trả ngoài tiền thuê, gồm tiền điện, nước, internet, phí gửi xe, phí vệ sinh, phí quản lý hoặc khoản thu khác.

Khi giao tiền cọc hoặc tiền thuê, cần có chứng từ thể hiện rõ số tiền, mục đích thanh toán, thời điểm thanh toán và người nhận tiền. Chuyển khoản có nội dung đầy đủ hoặc biên nhận có chữ ký là cách lưu lại chứng cứ thiết thực khi có tranh chấp.

2. Hợp đồng thuê trọ phải được lập thành văn bản

Điều 472 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 xác định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Đối với nhà ở, Điều 163 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản.

Một hợp đồng thuê trọ nên ghi đầy đủ các nội dung chủ yếu sau:

Nên lập kèm biên bản bàn giao và ảnh hoặc video hiện trạng phòng. Danh mục tài sản nên nêu số lượng, tình trạng của từng thiết bị như điều hòa, bình nóng lạnh, tủ lạnh, máy giặt, giường, tủ, khóa cửa và công tơ điện nước.

3. Hợp đồng thuê nhà thường không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Hợp đồng vẫn cần được các bên ký kết đầy đủ và nêu rõ thời điểm có hiệu lực.

Việc không bắt buộc công chứng không làm giảm ý nghĩa của hợp đồng viết. Hợp đồng và chứng từ thanh toán là căn cứ quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ và giải quyết bất đồng về tiền thuê, tiền cọc hoặc việc trả phòng.

4. Cần thỏa thuận cụ thể về tiền cọc và việc tăng giá thuê

Tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Do đó, điều khoản về đặt cọc cần nêu rõ:

• Số tiền cọc và thời điểm giao nhận;

• Tiền cọc được dùng để bảo đảm việc ký hợp đồng hay bảo đảm thực hiện hợp đồng;

• Các khoản được phép khấu trừ khi người thuê trả phòng;

• Thời hạn hoàn cọc, cách đối chiếu điện nước và tài sản;

• Trường hợp người thuê trả phòng trước hạn hoặc người cho thuê yêu cầu lấy lại phòng trước thời hạn.

Giá thuê cũng cần được ghi bằng số tiền cụ thể. Nếu có cơ chế điều chỉnh giá, hợp đồng nên nêu rõ điều kiện tăng giá, mức tăng, thời gian báo trước và thời điểm áp dụng. Không nên chấp nhận điều khoản cho phép tăng giá tùy ý.

5. Kiểm tra cách tính tiền điện, nước ngay từ khi nhận phòng

Đối với sinh viên và người lao động thuê nhà mà không phải là một hộ gia đình, điểm c khoản 5 Điều 12 Thông tư số 60/2025/TT-BCT ngày 02/12/2025 của Bộ trưởng Bộ Công Thương quy định về thực hiện giá bán điện có một số nguyên tắc đáng lưu ý:

• Nếu hợp đồng thuê từ 12 tháng trở lên và người thuê đã đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại địa điểm sử dụng điện, chủ nhà hoặc đại diện bên thuê có thể trực tiếp giao kết hợp đồng mua bán điện theo quy định;

• Khi chủ nhà kê khai đầy đủ người sử dụng điện, bên bán điện cấp định mức dựa trên thông tin cư trú; cứ 04 người được tính là một hộ sử dụng điện để tính định mức;

• Nếu người thuê không ký hợp đồng trực tiếp với bên bán điện, tổng tiền điện chủ nhà thu không được vượt quá số tiền thể hiện trên hóa đơn điện hằng tháng của đơn vị bán lẻ điện.

Người thuê nên đề nghị ghi chỉ số công tơ khi nhận và trả phòng, thống nhất ngày chốt số điện nước hằng tháng, yêu cầu cung cấp hóa đơn điện khi cần thiết và ghi rõ đơn giá nước hoặc công thức tính nước trong hợp đồng.

6. Cả người thuê và người cho thuê đều có quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp luật định

Điều 172 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà trong thời hạn thuê, trừ các trường hợp luật định. Ví dụ, bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng; sử dụng nhà không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà; cho thuê lại khi chưa được đồng ý.

Ngược lại, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng, tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận, hoặc quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Trừ khi hợp đồng có quy định khác, bên đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức đã thỏa thuận. Vi phạm nghĩa vụ báo trước gây thiệt hại có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường.

7. Đăng ký tạm trú sau khi ổn định chỗ ở

Theo Điều 27 Luật Cư trú số 68/2020/QH14, công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để học tập, lao động hoặc vì mục đích khác từ 30 ngày trở lên phải đăng ký tạm trú. Thời hạn tạm trú tối đa là 02 năm và có thể gia hạn nhiều lần.

Hồ sơ đăng ký tạm trú gồm tờ khai thay đổi thông tin cư trú và giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú thẩm định, cập nhật thông tin hoặc trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do từ chối.

Khoản 1 Điều 10 Nghị định số 282/2025/NĐ-CP ngày 30/10/2025 quy định người không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú có thể bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng.

Một số nguồn tìm phòng an toàn hơn

Sinh viên có thể tham khảo thông tin từ bộ phận hỗ trợ sinh viên của trường, người thân, bạn bè, các kênh cho thuê có địa chỉ rõ ràng hoặc trực tiếp khảo sát khu vực dự định ở. Với tin đăng trên mạng xã hội và nền tảng trực tuyến, chỉ nên xem đó là nguồn tham khảo ban đầu; không chuyển tiền chỉ dựa trên ảnh, video hay lời cam kết của người đăng tin.

Một phòng trọ phù hợp cần được đánh giá đồng thời về vị trí, chi phí thực tế, an ninh, điều kiện sinh hoạt và tính minh bạch của người cho thuê. Hợp đồng rõ ràng, biên bản bàn giao đầy đủ và chứng từ thanh toán được lưu giữ sẽ giúp thời gian thuê trọ ổn định hơn.