Trường hợp nào nhà chung cư bị phá dỡ? Quy định pháp luật hiện hành

1.Trường hợp nào nhà chung cư phải phá dỡ?

Căn cứ khoản 1 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ như sau:

Điều 59. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ

1.Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm:

a) Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

b) Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Như vậy, việc nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên được tiếp tục sử dụng. Nếu trong quá trình sử dụng, nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn hoặc không còn đáp ứng các điều kiện cần thiết để tiếp tục sử dụng thì vẫn có thể thuộc trường hợp phải phá dỡ.

2. Các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ

Cụ thể theo khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

2. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

d) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Như vậy, pháp luật quy định nhà chung cư phải phá dỡ trong những trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng hoặc việc phá dỡ là cần thiết để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng và thực hiện yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị.

3. Có phải cứ hết thời hạn sử dụng là nhà chung cư phải phá dỡ?

Không phải mọi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế đều đương nhiên bị phá dỡ ngay.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc xuất hiện dấu hiệu hư hỏng, nguy hiểm, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở kết quả kiểm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định tình trạng thực tế của nhà chung cư và xem xét việc công trình có thuộc trường hợp phải phá dỡ hay không.

Do đó, thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế là căn cứ để xem xét, đánh giá chất lượng và an toàn của công trình, không phải là căn cứ duy nhất để khẳng định nhà chung cư phải phá dỡ.