Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở năm 2023

Khi mua bán hoặc đầu tư căn hộ, thời hạn sở hữu nhà chung cư là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm. Không ít người cho rằng nhà chung cư chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định, trong khi một số trường hợp lại được quảng bá là sở hữu lâu dài hoặc sở hữu vĩnh viễn. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về thời hạn sử dụng nhà chung cư? Người mua căn hộ có được sở hữu vĩnh viễn hay không và thông tin về thời hạn sở hữu được thể hiện trên Giấy chứng nhận như thế nào?

Nhà chung cư là gì?

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức.

Nhà chung cư bao gồm:

• Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở;
• Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Như vậy, đặc điểm của nhà chung cư không chỉ được xác định dựa trên số tầng hoặc số lượng căn hộ mà còn gắn với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định như thế nào?

Điều 58 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào:

• Hồ sơ thiết kế;
• Thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, pháp luật không ấn định chung một thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 năm, 70 năm hoặc một số năm cố định khác. Thời hạn sử dụng của từng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của công trình.

Có được sở hữu nhà chung cư vĩnh viễn không?

Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là một số năm cụ thể áp dụng cho mọi công trình. Thay vào đó, pháp luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, không thể chỉ căn cứ vào cách gọi “chung cư 50 năm” hoặc “chung cư vĩnh viễn” để xác định thời hạn sử dụng thực tế của công trình. Việc nhà chung cư tiếp tục được sử dụng hay phải thực hiện kiểm định được xem xét căn cứ vào thời hạn trong hồ sơ thiết kế và chất lượng thực tế của công trình. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng đã bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Khi nào nhà chung cư phải được kiểm định?

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư được thực hiện trong các trường hợp sau:

• Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế;
• Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng;
• Nhà chung cư có nguy cơ sập đổ;
• Nhà chung cư không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng.

Trong các trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023. Kết quả kiểm định là căn cứ để đánh giá thời gian sử dụng thực tế và tình trạng an toàn của nhà chung cư. Việc một nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải chấm dứt sử dụng ngay mà còn phải căn cứ vào kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. 

Thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng nhà chung cư Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này có nghĩa thời hạn sử dụng không được tính từ thời điểm người mua ký hợp đồng mua bán căn hộ hoặc từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận. Mốc thời gian được sử dụng để tính thời hạn là thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu và chính thức đưa vào sử dụng. Do đó, khi xem xét thời hạn sử dụng của một căn hộ, người mua cần phân biệt giữa:

• Thời điểm công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng;
• Thời điểm ký hợp đồng mua bán;
• Thời điểm bàn giao căn hộ;
• Thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Trong đó, thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng là căn cứ để tính thời hạn sử dụng nhà chung cư, việc xác định và công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Nhà chung cư không được coi là hết thời hạn sử dụng chỉ dựa trên nhận định của chủ đầu tư, đơn vị quản lý hoặc chủ sở hữu căn hộ. Việc công bố phải được thực hiện theo đúng trình tự và căn cứ pháp luật, trong đó có hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, việc đánh giá thời hạn sử dụng nhà chung cư phải dựa trên cơ sở chuyên môn và kết luận chính thức, không chỉ căn cứ vào thời gian đã tồn tại của công trình.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi trong Giấy chứng nhận như thế nào?

Theo khoản 4 Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận tùy theo từng trường hợp. Trường hợp mua tài sản gắn liền với đất có thời hạn, nếu người mua tài sản gắn liền với đất có thời hạn theo quy định của pháp luật thì trên Giấy chứng nhận thể hiện ngày, tháng, năm hết hạn được sở hữu. Thời hạn này được xác định theo:

• Hợp đồng mua bán; hoặc
• Quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp sở hữu tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác, nếu tài sản gắn liền với đất được sở hữu trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì trên Giấy chứng nhận thể hiện ngày, tháng, năm kết thúc thời hạn:

• Thuê;
• Hợp tác kinh doanh;
• Hoặc hình thức khác với người sử dụng đất.

Trường hợp không xác định thời hạn sở hữu tài sản, đối với các trường hợp không xác định thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, thông tin về thời hạn sở hữu được thể hiện là: “-/-”. Như vậy, việc trên Giấy chứng nhận ghi ngày hết hạn hay ký hiệu “-/-” phụ thuộc vào việc tài sản có được xác định thời hạn sở hữu hay không.

Có nên hiểu ký hiệu “-/-” là sở hữu vĩnh viễn?

Theo khoản 4 Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, ký hiệu “-/-” được sử dụng trong trường hợp không xác định thời hạn sở hữu tài sản. Quy định này không đồng nghĩa với việc pháp luật xác nhận công trình nhà chung cư có thể tồn tại vĩnh viễn về mặt kỹ thuật. Thời hạn sử dụng nhà chung cư vẫn được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, cần phân biệt giữa:

• Thời hạn sở hữu tài sản được thể hiện trên Giấy chứng nhận;
• Thời hạn sử dụng thực tế của công trình nhà chung cư.

Đây là hai nội dung có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Kết luận

Pháp luật hiện hành không quy định một thời hạn sở hữu nhà chung cư cố định áp dụng chung cho tất cả các công trình. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. 

Đối với Giấy chứng nhận, nếu tài sản có thời hạn sở hữu thì thể hiện ngày, tháng, năm hết hạn. Trường hợp không xác định thời hạn sở hữu tài sản thì thể hiện ký hiệu “-/-”. Vì vậy, không thể xác định nhà chung cư được sở hữu bao lâu chỉ dựa trên cách gọi “chung cư 50 năm” hoặc “chung cư vĩnh viễn”. Cần căn cứ vào hồ sơ thiết kế, tình trạng thực tế của công trình, kết luận kiểm định và thông tin được thể hiện trên Giấy chứng nhận.