Hạn nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khi nào?

1. Hạn nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khi nào?

Theo điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có kỳ tính thuế theo năm đối với từng thửa đất. Tuy nhiên, thời điểm nộp hồ sơ khai thuế không được hiểu là hằng năm người sử dụng đất đều phải nộp lại một bộ hồ sơ.

Thời hạn khai thuế được xác định tùy thuộc vào đối tượng nộp thuế và sự kiện làm phát sinh hoặc thay đổi nghĩa vụ thuế.

1.1. Đối với tổ chức

Theo điểm c.1 khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, tổ chức phải nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chậm nhất là 30 ngày kể từ một trong các thời điểm sau:

• Kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
• Kể từ ngày phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng hoặc giảm số thuế phải nộp;
• Trường hợp phát sinh sự kiện làm thay đổi người nộp thuế, người nộp thuế trước thời điểm thay đổi có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ liên quan tương ứng với thời gian thực tế sử dụng đất;
• Đối với người nộp thuế mới, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Như vậy, đối với tổ chức, thời hạn 30 ngày là mốc thời gian quan trọng cần lưu ý khi phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc có sự thay đổi làm ảnh hưởng đến căn cứ tính thuế.

1.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân

Đối với hộ gia đình, cá nhân, điểm c.2 khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất 30 ngày kể từ ngày:

• Phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
• Phát sinh thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng hoặc giảm số thuế phải nộp.

Riêng trường hợp thay đổi giá của 01 m² đất theo bảng giá đất tại từng tỉnh thì không phải thực hiện khai lại theo trường hợp thay đổi căn cứ tính thuế này.

Trường hợp phát sinh sự kiện dẫn đến thay đổi người nộp thuế, người nộp thuế trước thời điểm thay đổi có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế tương ứng với thời gian thực tế sử dụng đất. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

1.3. Có thể hiểu thời hạn 30 ngày như thế nào?

Có thể khái quát thời hạn khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

Do đó, không nên hiểu rằng ngày 31/3 hằng năm là hạn nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong mọi trường hợp. Ngày 31/3 là thời hạn dành cho hồ sơ khai tổng hợp thuộc trường hợp phải thực hiện khai tổng hợp.

2. Khi nào phải khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo điểm a khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo năm đối với từng thửa đất và thực hiện khai tổng hợp đối với đất ở khi người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất trong cùng một xã hoặc tại nhiều xã trong cùng một tỉnh, trừ các trường hợp được miễn khai tổng hợp. 

Cụ thể, người sử dụng đất không phải khai tổng hợp trong các trường hợp:

Thứ nhất, có một thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một xã nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất.

Thứ hai, có nhiều thửa đất ở tại các xã khác nhau nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. 

Ngược lại, nếu thuộc trường hợp phải khai tổng hợp thì người nộp thuế phải thực hiện thủ tục khai tổng hợp theo quy định.

Hạn nộp hồ sơ khai tổng hợp là ngày nào?

Theo điểm c khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, người nộp thuế phải nộp hồ sơ khai tổng hợp chậm nhất vào ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. 

Ví dụ: Nếu thuộc trường hợp phải khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của năm 2026, hạn cuối để nộp hồ sơ khai tổng hợp là ngày 31/3/2027.

Đây là điểm người sử dụng nhiều thửa đất cần đặc biệt lưu ý để tránh nhầm lẫn giữa thời hạn khai thuế đối với từng thửa đất và thời hạn khai tổng hợp.

3. Hằng năm có phải khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?

Không phải mọi trường hợp đều phải khai lại hồ sơ thuế hằng năm.

Theo điểm c.1 và c.2 khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, trong chu kỳ ổn định, người nộp thuế không phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm nếu đồng thời không có sự thay đổi về người nộp thuế và không có thay đổi về các yếu tố làm tăng hoặc giảm số thuế phải nộp. 

Như vậy, trường hợp người sử dụng đất đã kê khai và thông tin về thửa đất, người nộp thuế cũng như các yếu tố làm căn cứ tính thuế không thay đổi thì không phải mỗi năm lại nộp một bộ hồ sơ khai thuế mới.

Tuy nhiên, khi xuất hiện những thay đổi làm phát sinh hoặc thay đổi nghĩa vụ thuế, người nộp thuế phải thực hiện khai thuế theo đúng thời hạn.

Chẳng hạn:

• Có thay đổi về người nộp thuế;
• Phát sinh thửa đất thuộc đối tượng chịu thuế;
• Có thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng hoặc giảm số thuế phải nộp;
• Có người nộp thuế mới được công nhận quyền sử dụng đất.

Riêng việc thay đổi giá của 01 m² đất theo bảng giá đất tại từng tỉnh không làm phát sinh nghĩa vụ khai lại theo trường hợp thay đổi căn cứ tính thuế nêu trên. 

4. Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm những gì?

Theo Mục 10.1 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC, hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được phân biệt theo đối tượng là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. 

Đối với hộ gia đình, cá nhân

Hồ sơ cơ bản gồm:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân – Mẫu số 01/TK-SDDPNN;
• Trường hợp thuộc diện phải khai tổng hợp đất ở: Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp – Mẫu số 03/TKTH-SDDPNN;
• Bản sao các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có);
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế (nếu có).

Đáng chú ý, theo hướng dẫn mới, người nộp thuế không phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ khai thuế; cơ quan thuế khai thác, sử dụng thông tin về Giấy chứng nhận từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định. 

Đối với tổ chức

Hồ sơ gồm:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng đối với tổ chức – Mẫu số 02/TK-SDDPNN;
• Bản sao giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế;
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế (nếu có). 

5. Một số lưu ý khi khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ ngày 01/7/2026

Từ ngày 01/7/2026, quy định về khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo Thông tư 89/2026/TT-BTC. Vì vậy, người sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề sau:

Một là, không phải năm nào cũng phải kê khai lại. Nếu không thay đổi người nộp thuế và các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp thì không phải kê khai lại hằng năm. 

Hai là, thời hạn 30 ngày là mốc quan trọng khi phát sinh hoặc thay đổi nghĩa vụ thuế. Người nộp thuế cần xác định chính xác ngày phát sinh sự kiện làm phát sinh nghĩa vụ hoặc thay đổi căn cứ tính thuế để tính thời hạn nộp hồ sơ.

Ba là, cần phân biệt khai thuế theo từng thửa đất với khai tổng hợp. Không phải cứ có nhiều thửa đất ở là đương nhiên phải khai tổng hợp; pháp luật còn căn cứ vào số lượng thửa đất, địa bàn và tổng diện tích so với hạn mức đất ở. 

Bốn là, hồ sơ khai tổng hợp có thời hạn riêng. Nếu thuộc trường hợp phải khai tổng hợp thì thời hạn nộp hồ sơ là chậm nhất ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. 

Năm là, người nộp thuế cần chủ động cập nhật thông tin về thửa đất. Khi có thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, người nộp thuế hoặc căn cứ tính thuế, cần rà soát nghĩa vụ khai thuế để tránh tình trạng khai không đầy đủ hoặc quá thời hạn.