Ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người bị thu hồi đất

1. Đề xuất chuyển từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống” cho người bị thu hồi đất

Ngày 19/8/2026, tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội đã nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Việc nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai được đặt ra trong bối cảnh thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024 phát sinh một số vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện. Mục tiêu của việc sửa đổi là tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. 

Theo định hướng được Chính phủ trình Quốc hội, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 dự kiến tập trung vào 07 nhóm chính sách lớn. Trong đó, một nhóm chính sách quan trọng là hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 

Định hướng này được xây dựng với mục tiêu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư; đồng thời:

• Bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi;

• Hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh trong quá trình thu hồi đất;

• Giúp người dân sớm ổn định đời sống và sản xuất;

• Rút ngắn thời gian thực hiện công tác giải phóng mặt bằng;

• Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội;

• Đồng thời ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đáng chú ý, định hướng sửa đổi lần này không chỉ đặt vấn đề xác định “bồi thường bao nhiêu”, mà còn hướng đến câu hỏi quan trọng hơn: sau khi bị thu hồi đất, người dân sẽ sinh sống ở đâu, ổn định cuộc sống như thế nào và quyền lợi lâu dài của họ được bảo đảm ra sao?

Đây chính là cơ sở của định hướng chuyển từ “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

2. Ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ như thế nào?

Một trong những nội dung đáng chú ý trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là đề xuất ưu tiên bố trí bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ đối với người có đất ở bị Nhà nước thu hồi.

Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào việc chi trả một khoản tiền bồi thường, chính sách được định hướng theo hướng quan tâm nhiều hơn đến việc bảo đảm nơi ở mới và điều kiện ổn định cuộc sống cho người dân.

“Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ” được hiểu như thế nào?

Khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân để thực hiện dự án, phương án bồi thường và tái định cư trong tương lai có thể được ưu tiên theo hướng bố trí:

• Đất ở tại khu vực thực hiện dự án hoặc khu vực lân cận phù hợp; hoặc

• Nhà ở để bố trí tái định cư tại chỗ.

Việc bố trí đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, nếu được thể chế hóa thành quy định pháp luật cụ thể, có thể giúp người dân:

• Hạn chế việc phải di chuyển quá xa khỏi nơi đang sinh sống;

• Duy trì các mối quan hệ cộng đồng, gia đình và xã hội;

• Hạn chế ảnh hưởng đến việc học tập của con cái;

• Giảm sự xáo trộn đối với sinh hoạt và đời sống hằng ngày;

• Duy trì điều kiện kinh doanh, lao động hoặc sinh kế tại địa phương;

• Tạo điều kiện để người dân sớm ổn định cuộc sống sau khi bàn giao đất.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi trên thực tế, một khoản tiền bồi thường có thể chưa đủ để giải quyết toàn bộ những khó khăn mà người dân gặp phải sau khi bị thu hồi đất. Người dân không chỉ mất quyền sử dụng đất mà trong nhiều trường hợp còn phải thay đổi nơi sinh sống, môi trường sống, phương thức sản xuất và điều kiện sinh kế. Vì vậy, định hướng “tái thiết cuộc sống” được xem là cách tiếp cận toàn diện hơn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

3. Có phải mọi trường hợp thu hồi đất đều được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ?

Cần đặc biệt lưu ý rằng, không nên hiểu đề xuất này theo nghĩa mọi người có đất bị thu hồi đều chắc chắn sẽ được nhận đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Hiện nay, nội dung ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ mới đang được đặt ra trong định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Do đó, các vấn đề cụ thể như: Đối tượng nào được ưu tiên; Điều kiện để được bố trí đất ở hoặc nhà ở; Thế nào là “tại chỗ”; Có bắt buộc phải bố trí tại chính khu vực thực hiện dự án hay không; Trường hợp không đủ quỹ đất thì giải quyết như thế nào; Giá đất, giá nhà tái định cư được xác định ra sao; Người dân có được lựa chọn giữa nhận tiền và nhận đất, nhà ở hay không; ... vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, cụ thể hóa trong quá trình xây dựng và hoàn thiện dự thảo Luật.

Vì vậy, tại thời điểm hiện nay, chưa thể khẳng định rằng từ nay mọi trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở đều được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người bị thu hồi đất vẫn phải được xác định trên cơ sở quy định pháp luật đang có hiệu lực và từng trường hợp thu hồi đất cụ thể.

4. Đề xuất chính sách hỗ trợ đặc biệt đối với dự án quan trọng hoặc có quy mô thu hồi đất lớn

Bên cạnh việc đổi mới cơ chế bồi thường và tái định cư, định hướng sửa đổi Luật Đất đai còn đề cập đến việc xây dựng cơ chế linh hoạt hơn đối với một số dự án đặc biệt.

Theo đó, có thể nghiên cứu giao chính quyền địa phương xây dựng và ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện:

• Dự án quan trọng quốc gia;

• Dự án có tính chất cấp bách, khẩn cấp;

• Dự án có quy mô thu hồi đất lớn;

• Dự án ảnh hưởng đến số lượng lớn người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản;

• Dự án có nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất phức tạp.

Việc xây dựng cơ chế linh hoạt xuất phát từ thực tế mỗi dự án có đặc điểm khác nhau. Có những dự án chỉ thu hồi đất của một số ít hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, cũng có những dự án có quy mô rất lớn, ảnh hưởng đến hàng trăm hoặc hàng nghìn người dân.

Đối với những dự án này, nếu chỉ áp dụng một cơ chế chung trong mọi trường hợp thì có thể khó giải quyết hết những vấn đề phát sinh trên thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách đặc thù cũng cần được xây dựng trên nguyên tắc công khai, minh bạch, đúng thẩm quyền và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất. Không thể vì yêu cầu đẩy nhanh tiến độ dự án mà làm giảm các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

5. Đề xuất mở rộng hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm

Một nội dung khác đáng chú ý là việc tiếp tục hoàn thiện chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp.

Theo định hướng được đề xuất, có thể bỏ điều kiện phải có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Việc điều chỉnh theo hướng này có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn. Bởi hiện nay, không ít người sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp tham gia sản xuất nhưng ngoài hoạt động nông nghiệp còn có thêm các nguồn thu nhập khác. Nếu áp dụng điều kiện quá chặt chẽ về “thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp”, một số người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ. Do đó, việc nghiên cứu sửa đổi tiêu chí xác định đối tượng hỗ trợ có thể giúp chính sách phù hợp hơn với thực tế sử dụng đất và lao động hiện nay.

Theo định hướng được đề xuất, mức hỗ trợ bằng tiền có thể được nghiên cứu với mức không quá 05 lần giá đất trong bảng giá đất, đồng thời đối tượng được hưởng hỗ trợ sẽ được quy định cụ thể để bảo đảm thống nhất trong quá trình áp dụng.

Tuy nhiên, đây vẫn là nội dung đang trong quá trình xây dựng chính sách, vì vậy mức hỗ trợ và điều kiện áp dụng chính thức sẽ phải chờ quy định cuối cùng của pháp luật sau khi được cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành.

6. Có thể linh hoạt hơn trong thủ tục thu hồi đất đối với một số dự án đặc biệt?

Một nội dung khác đang nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất linh hoạt hơn về trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với một số dự án đặc biệt.

Theo định hướng được trình Quốc hội, có thể nghiên cứu cơ chế áp dụng đối với các dự án có tính chất:

• Quan trọng quốc gia;

• Đầu tư công khẩn cấp;

• Cấp bách;

• Hoặc một số trường hợp có sự đồng thuận cao của người dân.

Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ chế linh hoạt là khắc phục tình trạng nhiều dự án bị kéo dài do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Trên thực tế, quá trình thu hồi đất và bố trí tái định cư có thể gặp nhiều khó khăn như:

• Chưa có sẵn quỹ đất tái định cư;

• Chưa hoàn thành việc xây dựng khu tái định cư;

• Khó khăn trong việc xác định giá đất;

• Phương án bồi thường, hỗ trợ chưa nhận được sự đồng thuận;

• Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất phức tạp;

• Số lượng người bị ảnh hưởng lớn.

Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề cần được cân nhắc hết sức thận trọng. Việc rút ngắn hoặc áp dụng cơ chế linh hoạt về thủ tục thu hồi đất phải đi kèm với cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân.

Người có đất bị thu hồi không thể bị đặt vào tình trạng đã phải bàn giao đất nhưng chưa có nơi ở, chưa rõ phương án bồi thường hoặc chưa có cơ chế bảo đảm quyền lợi cụ thể. Chính vì vậy, cơ quan thẩm tra đã đặt vấn đề cần làm rõ các điều kiện, tiêu chí áp dụng và cơ chế bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất trong trường hợp áp dụng các cơ chế đặc biệt. 

7. Cần bảo đảm quyền lợi của người dân khi thu hồi đất

Thu hồi đất là vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất. Do đó, dù chính sách mới hướng đến mục tiêu đẩy nhanh tiến độ dự án và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng thì vẫn cần bảo đảm một nguyên tắc quan trọng: Việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án không thể tách rời yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Nếu trong tương lai pháp luật cho phép áp dụng cơ chế linh hoạt đối với một số dự án đặc biệt, cần có quy định rõ về:

• Phạm vi dự án được áp dụng

• Điều kiện áp dụng

• Cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân

• Công khai và minh bạch thông tin

• Cơ chế giám sát và giải quyết khiếu nại

Cần tiếp tục bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện và các quyền hợp pháp khác của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đây là những yếu tố quan trọng để bảo đảm việc đổi mới chính sách thu hồi đất không chỉ hướng đến mục tiêu phát triển mà còn thực sự bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân.