Bảng giá đất mới từ năm 2026 – Giá đất thay đổi sẽ ảnh hưởng thế nào đến người dân?

1. Bảng giá đất từ năm 2026 có gì thay đổi?

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và được công bố, áp dụng theo quy định mới.

Một điểm rất quan trọng là bảng giá đất được xây dựng hằng năm và được công bố, áp dụng từ ngày 01/01 của năm. Trong quá trình thực hiện, nếu cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định pháp luật.

Việc thay đổi cơ chế này nhằm hướng tới mục tiêu đưa giá đất trong bảng giá đất tiệm cận hơn với giá đất thực tế trên thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng bảng giá đất chênh lệch quá lớn so với giá chuyển nhượng thực tế. Đây cũng là lý do người dân cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai từ năm 2026.

2. Bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến những khoản tiền nào?

Không phải mọi giao dịch mua bán bất động sản đều được tính theo bảng giá đất.

Tuy nhiên, bảng giá đất là căn cứ để xác định một số nghĩa vụ tài chính và khoản tiền mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước trong các trường hợp pháp luật quy định.

Một số trường hợp đáng chú ý gồm:

Tiền sử dụng đất

Đây là khoản tiền mà người dân đặc biệt quan tâm.

Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Do đó, nếu bảng giá đất tăng thì số tiền người dân phải nộp trong một số trường hợp cũng có thể tăng theo.

Ví dụ, một hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp và có nhu cầu chuyển sang đất ở. Nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải nộp.

Tiền thuê đất

Đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất và tiền thuê đất được xác định dựa trên giá đất theo quy định, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng có thể tác động đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với doanh nghiệp, tổ chức đang thuê đất để sản xuất, kinh doanh.

Thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai

Trong một số trường hợp, giá đất trong bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí hoặc các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

Do đó, khi bảng giá đất thay đổi, số tiền người dân phải thực hiện trong từng thủ tục cụ thể cũng có thể thay đổi.

3. Người xin cấp Sổ đỏ có thể bị ảnh hưởng như thế nào?

Đây là một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất.

Đối với trường hợp đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính tùy thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và trường hợp pháp lý cụ thể.

Nếu thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính tăng, thì khoản tiền phải nộp cũng có thể tăng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng:

Không phải cứ bảng giá đất tăng thì tất cả trường hợp cấp Sổ đỏ đều phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn.

Mức tiền thực tế còn phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc sử dụng đất;
• Thời điểm bắt đầu sử dụng;
• Diện tích được công nhận;
• Loại đất;
• Hạn mức công nhận đất ở;
• Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất;
• Nghĩa vụ tài chính đã thực hiện trước đây;
• Quy định cụ thể áp dụng đối với từng trường hợp.

Do đó, người dân cần xác định chính xác hồ sơ của mình trước khi dự tính số tiền phải nộp.

4. Chuyển mục đích sử dụng đất: Có thể là nhóm chịu tác động lớn

Một trong những trường hợp có khả năng chịu ảnh hưởng rõ rệt khi bảng giá đất thay đổi là chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Ví dụ, một hộ gia đình đang có đất nông nghiệp nhưng muốn chuyển một phần diện tích sang đất ở để xây dựng nhà.

Nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trong trường hợp giá đất ở tăng, phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trước khi chuyển mục đích có thể tăng, từ đó làm tăng số tiền người dân phải nộp.

Vì vậy, đối với những người đang có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, việc kiểm tra bảng giá đất và chính sách tiền sử dụng đất áp dụng tại thời điểm thực hiện thủ tục là rất quan trọng.

5. Người mua bán nhà đất có bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới không?

Đây là một hiểu lầm khá phổ biến. Nhiều người cho rằng khi Nhà nước tăng bảng giá đất thì giá mua bán nhà đất trên thị trường bắt buộc phải tăng tương ứng.

Thực tế không phải như vậy. Giá mua bán bất động sản trên thị trường được hình thành dựa trên nhiều yếu tố như:

• Vị trí;
• Diện tích;
• Khả năng sinh lợi;
• Hạ tầng;
• Quy hoạch;
• Cung – cầu;
• Tình trạng pháp lý;
• Khả năng khai thác, sử dụng;
• Thỏa thuận giữa bên mua và bên bán.

Trong khi đó, bảng giá đất là một công cụ pháp lý do Nhà nước ban hành để làm căn cứ thực hiện các chính sách và nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Do đó:

Bảng giá đất tăng không đồng nghĩa với việc giá thị trường của mọi thửa đất cũng tăng tương ứng.

Tuy nhiên, bảng giá đất có thể tác động gián tiếp đến thị trường thông qua chi phí thực hiện các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu tư, phát triển dự án.

6. Người dân có nên vội vàng làm thủ tục trước năm 2026?

Đây là câu hỏi rất thực tế. Không thể đưa ra một câu trả lời chung rằng “cứ làm trước năm 2026 là chắc chắn có lợi”.

Việc có lợi hay không phụ thuộc vào từng trường hợp. Chẳng hạn, nếu một người đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, việc thay đổi căn cứ tính tiền có thể làm phát sinh khoản tiền khác so với trước đây.

Tuy nhiên, để xác định có nên thực hiện thủ tục sớm hay không cần xem xét:

• Thửa đất thuộc loại đất gì;
• Diện tích bao nhiêu;
• Có nằm trong hạn mức hay không;
• Giá đất tại vị trí cụ thể;
• Nguồn gốc đất;
• Thời điểm sử dụng;
• Khoản tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp;
• Chính sách miễn, giảm nếu có.

Vì vậy, không nên chỉ dựa vào thông tin “bảng giá đất tăng” để quyết định thực hiện hoặc trì hoãn một giao dịch.

7. Bảng giá đất mới có làm giá bất động sản tăng mạnh?

Có thể có tác động, nhưng không nên đánh đồng hai khái niệm. Khi bảng giá đất được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường, chi phí liên quan đến đất đai của một số chủ thể có thể tăng. Điều này có khả năng tác động đến:

• Chi phí thực hiện dự án;
• Chi phí giải phóng mặt bằng;
• Chi phí chuyển mục đích;
• Chi phí hoàn thiện pháp lý;
• Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Đối với thị trường bất động sản, các chi phí này có thể được phản ánh một phần vào giá sản phẩm.

Tuy nhiên, giá bất động sản thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Vì vậy, không thể khẳng định bảng giá đất tăng bao nhiêu thì giá nhà đất trên thị trường sẽ tăng tương ứng bấy nhiêu.

8. Người dân cần làm gì khi bảng giá đất mới được áp dụng?

Đối với người đang sở hữu hoặc sử dụng đất, có thể chủ động thực hiện một số việc sau:

Thứ nhất, kiểm tra loại đất và diện tích đang sử dụng.

Thứ hai, kiểm tra thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có liên quan.

Thứ ba, xác định thửa đất thuộc khu vực, vị trí nào trong bảng giá đất.

Thứ tư, nếu có nhu cầu cấp Sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nên dự kiến trước nghĩa vụ tài chính.

Thứ năm, đối với giao dịch mua bán, cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản thay vì chỉ quan tâm đến giá đất.

Thứ sáu, đối với doanh nghiệp có dự án sử dụng đất, cần đánh giá tác động của chính sách giá đất đến chi phí đầu tư và phương án tài chính.

9. Kết luận

Việc áp dụng bảng giá đất theo cơ chế mới từ năm 2026 là một thay đổi quan trọng trong chính sách quản lý đất đai.

Đối với người dân, tác động dễ nhận thấy nhất có thể nằm ở tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong đó, những người có nhu cầu cấp Sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các thủ tục phát sinh nghĩa vụ tài chính cần đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, cần tránh cách hiểu đơn giản rằng “bảng giá đất tăng thì tất cả người dân đều phải trả nhiều tiền hơn” hoặc “bảng giá đất tăng thì giá bất động sản chắc chắn tăng tương ứng”.

Mỗi thửa đất có nguồn gốc, vị trí, diện tích và tình trạng pháp lý khác nhau. Vì vậy, nghĩa vụ tài chính cũng được xác định khác nhau.

Trước khi quyết định mua bán, chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp Sổ đỏ hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, người dân nên kiểm tra chính sách giá đất và nghĩa vụ tài chính áp dụng cụ thể đối với thửa đất của mình.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin pháp lý phổ thông. Việc xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất, vị trí thửa đất và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm thực hiện thủ tục.