Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026: Nhiều chính sách mới về nhà ở cho thuê, nhà thương mại giá phù hợp và cải tạo chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026: Nhiều chính sách mới về nhà ở cho thuê, nhà thương mại giá phù hợp và cải tạo chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 đang được xây dựng trong bối cảnh yêu cầu hoàn thiện thể chế về nhà ở và thị trường bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Theo thông tin được công bố, Bộ Tư pháp đã đăng tải hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, dự kiến thay thế Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo này gồm 13 chương, 150 điều, giảm 48 điều so với Luật Nhà ở năm 2023 hiện hành, tương ứng giảm khoảng 25% tổng số điều.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở được đặt trong định hướng tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời tạo lập môi trường pháp lý minh bạch, an toàn và phù hợp hơn với thực tiễn thị trường. Theo kế hoạch ban đầu, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được báo cáo, trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026. Tuy nhiên, trước yêu cầu thực tiễn cấp bách, Chính phủ đã đề nghị bổ sung hai dự án luật này để trình Quốc hội xem xét theo trình tự, thủ tục rút gọn tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026.

Một điểm đáng chú ý là dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không chỉ kế thừa phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở năm 2023 mà còn mở rộng thêm một số nhóm chính sách mới. Trong đó, dự thảo bổ sung các khái niệm như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và chung cư có thời hạn. Việc bổ sung các khái niệm này có ý nghĩa quan trọng vì mỗi loại hình nhà ở sẽ gắn với một cơ chế pháp lý và chính sách phát triển riêng.

Về cấu trúc chính sách, dự thảo xác định 4 loại hình nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Cách phân loại này cho thấy định hướng quản lý nhà ở không chỉ tập trung vào sở hữu nhà ở, mà còn chú trọng phát triển thị trường thuê nhà, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và các sản phẩm nhà ở phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

1. Bổ sung quy định về chung cư có thời hạn và xử lý khi chung cư phải phá dỡ

Một trong những nội dung mới đáng chú ý của dự thảo là quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở sửa đổi và pháp luật về xây dựng. Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định.

Dự thảo cũng quy định cách xử lý khi nhà chung cư bị phá dỡ. Trường hợp các chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư thì có thể cùng đóng góp kinh phí để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Ngược lại, nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại, thì đất được bàn giao lại cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, xác định theo pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Quy định này có tác động lớn về mặt nhận thức pháp lý, bởi căn hộ chung cư không còn được nhìn nhận đơn giản như tài sản tồn tại lâu dài, vĩnh viễn, mà gắn với đặc tính của một công trình xây dựng có thời hạn sử dụng nhất định. Sau một thời gian khai thác, công trình có thể xuống cấp, hư hỏng và phải cải tạo, xây dựng lại hoặc phá dỡ để bảo đảm an toàn.

2. Tạo hành lang pháp lý riêng cho phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Đây là thay đổi quan trọng nhằm hình thành khuôn khổ pháp lý đầy đủ hơn cho thị trường nhà ở cho thuê, thay vì chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán như trước đây.

Đối với nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước, dự thảo quy định các nội dung về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở; hình thức phát triển nhà ở cho thuê; đất dành để phát triển nhà ở cho thuê; yêu cầu đối với dự án; thủ tục đầu tư xây dựng; chủ đầu tư dự án; ưu đãi chủ đầu tư; giá cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê.

Các hình thức phát triển nhà ở cho thuê bao gồm: Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn đầu tư công; đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội hoặc nhà ở bằng vốn của Quỹ nhà ở quốc gia; Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn nhà nước ngoài đầu tư công; và nhà ở xã hội của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam.

Dự thảo cũng bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia, bao gồm việc thành lập, địa vị pháp lý, nguồn vốn, hoạt động của quỹ, hoạt động đầu tư, tạo lập, cho thuê và quản lý vận hành nhà ở của quỹ. Nội dung này nhằm cụ thể hóa các chính sách đã được luật hóa từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 về Quỹ nhà ở quốc gia.

Ngoài ra, dự thảo đề cập đến cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê, như ưu đãi về thuế VAT từ doanh thu nhà ở xã hội cho thuê, vay vốn ưu đãi, bố trí diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc nhà ở thương mại để bán trong phạm vi dự án, hệ số quy đổi ưu đãi khi dự án dành tỷ lệ nhà ở cho thuê cao hơn mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, ưu đãi về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và thời gian thu hồi vốn từ 20–25 năm.

3. Bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Một nhóm chính sách mới khác là nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây được xem là công cụ nhằm tạo thêm nguồn cung nhà ở trong phân khúc có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình.

Theo dự thảo, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được áp dụng một số cơ chế đặc thù như lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; cho phép lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu; cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục xây dựng theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; và giao đất có thời hạn đối với dự án.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được hưởng một số ưu đãi như không phải thực hiện nghĩa vụ bố trí nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, được vay vốn ưu đãi, được hưởng ưu đãi về huy động vốn. Giá đất của dự án được tính theo bảng giá đất. Loại nhà ở thương mại giá phù hợp được xác định là nhà chung cư; giá bán được khống chế lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ. Đồng thời, người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà.

Chính sách này được kỳ vọng góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giảm áp lực tăng giá nhà trên thị trường và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình.

4. Luật hóa cơ chế đối với nhà có mục đích lưu trú

Dự thảo cũng bổ sung quy định về nhà có mục đích lưu trú, bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng và nhà thương mại liên kế. Đây là nhóm sản phẩm đã phát triển trên thực tế nhưng cần có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để quản lý.

Theo dự thảo, đất để thực hiện dự án nhà có mục đích lưu trú có thể là đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc các loại đất khác. Việc đầu tư xây dựng dự án phải đúng mục tiêu lưu trú theo nội dung dự án đã được chấp thuận. Trình tự thực hiện dự án tuân theo pháp luật về đầu tư, xây dựng; đồng thời loại nhà có mục đích lưu trú phải đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, yêu cầu về dân số và các yêu cầu khác theo quy định của Chính phủ.

Về quản lý vận hành, việc khai thác, quản lý nhà có mục đích lưu trú phải đúng mục đích lưu trú đã được phê duyệt. Đối với dự án nhà có mục đích lưu trú độc lập, không hỗn hợp với căn hộ chung cư, chủ sở hữu có thể lựa chọn quản lý, vận hành theo mô hình nhà chung cư hoặc mô hình khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Riêng nhà thương mại liên kế được quản lý, vận hành như nhà ở riêng lẻ trong dự án.

Kinh phí bảo trì nhà có mục đích lưu trú được thực hiện theo hợp đồng mua bán; nếu hợp đồng không quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu trên cơ sở kế hoạch bảo trì công trình theo pháp luật về xây dựng.

5. Mở rộng ưu đãi đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Đối với nhóm nhà ở chính sách, dự thảo bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Nội dung này được xây dựng theo hướng luật hóa một số chính sách tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, bao gồm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thủ tục đầu tư xây dựng dự án.

Việc bổ sung chính sách này cho thấy định hướng tiếp tục coi nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là một cấu phần quan trọng trong chính sách an sinh về nhà ở, đồng thời cần cơ chế ưu đãi đủ mạnh để thu hút chủ đầu tư tham gia.

6. Bổ sung hình thức BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định sử dụng vốn ngân sách hoặc hình thức BT theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư để triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Quy định này nhằm bổ sung nguồn lực thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ, vốn thường gặp khó khăn về kinh phí, phương án bồi thường, tái định cư và cân đối lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.

7. Thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư

Một điểm mới về quản lý sử dụng nhà chung cư là dự thảo cho phép Hội nghị nhà chung cư lựa chọn thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị. Mục tiêu của chính sách này là nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, đồng thời giảm tải khối lượng công việc cho Ban quản trị.

Đây là thay đổi phù hợp với thực tiễn, bởi việc quản lý nhà chung cư ngày càng phức tạp, liên quan đến tài chính, kỹ thuật, bảo trì, vận hành hệ thống, giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của cư dân. Việc thuê đơn vị chuyên nghiệp có thể giúp chuẩn hóa hoạt động quản lý, hạn chế tình trạng thiếu minh bạch hoặc thiếu năng lực trong vận hành chung cư.

8. Tiến độ trình dự án luật và yêu cầu bảo đảm chất lượng hồ sơ

Về quy trình lập pháp, Chính phủ đã có văn bản đề nghị bổ sung dự án Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình Quốc hội thông qua theo trình tự, thủ tục rút gọn tại kỳ họp không thường lệ. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị các cơ quan liên quan rà soát kỹ điều kiện đưa hai dự án luật này vào chương trình kỳ họp, đồng thời yêu cầu Chính phủ hoàn thiện và gửi hồ sơ để các cơ quan của Quốc hội thẩm tra.

Trong bối cảnh khối lượng công việc lập pháp lớn, yêu cầu đặt ra là phải bảo đảm tiến độ, chất lượng hồ sơ và kỷ luật trong quá trình chuẩn bị. Nếu các dự án luật được bố trí để Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến cùng với dự án Luật Đất đai sửa đổi, thời điểm dự kiến thực hiện là ngày 28/7.

Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 cho thấy xu hướng điều chỉnh chính sách nhà ở theo hướng đa dạng hóa loại hình nhà ở, phát triển mạnh nhà ở cho thuê, bổ sung phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho nhà có mục đích lưu trú, đồng thời xử lý các vấn đề tồn tại trong quản lý chung cư và cải tạo chung cư cũ. Nếu được thông qua, các quy định mới này có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.