Thừa kế nhà đất khi không có di chúc: Điều kiện, hồ sơ và thủ tục thực hiện theo quy định pháp luật

1. Không có di chúc thì nhà đất được chia như thế nào?

Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp người chết không để lại di chúc thì di sản được phân chia theo pháp luật.

Tuy nhiên, trước khi xác định phần tài sản mà mỗi người được hưởng, cần làm rõ nhà đất thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng riêng của người chết hay là tài sản chung với người khác.

Đối với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, về nguyên tắc, phải xác định phần tài sản thuộc quyền của người còn sống trước khi tiến hành phân chia di sản. Chỉ phần tài sản thuộc quyền của người đã mất mới được đưa vào khối di sản thừa kế.

Ví dụ: Ông A và bà B có một căn nhà là tài sản chung của vợ chồng, trị giá 4 tỷ đồng. Ông A qua đời, không để lại di chúc. Giả sử vợ chồng có quyền sở hữu ngang nhau và không có thỏa thuận khác, phần tài sản của ông A được xác định là 2 tỷ đồng.

Nếu ông A chỉ còn ba người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là bà B và hai người con, không có nghĩa vụ tài sản phải thanh toán và không phát sinh trường hợp thừa kế đặc biệt, thì phần di sản 2 tỷ đồng được chia đều cho ba người.

Như vậy, bà B vừa có quyền đối với phần tài sản chung của mình, vừa được hưởng thêm một phần di sản do ông A để lại.

2. Những ai được quyền thừa kế nhà đất khi không có di chúc?

Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định những người thừa kế theo pháp luật được xác định theo ba hàng thừa kế.

Hàng thừa kế thứ nhất

Bao gồm:

• Vợ hoặc chồng của người chết;

• Cha đẻ, mẹ đẻ;

• Cha nuôi, mẹ nuôi;

• Con đẻ, con nuôi.

Đây là những người được ưu tiên hưởng di sản. Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau, trừ trường hợp có thỏa thuận phân chia khác phù hợp quy định pháp luật.

Hàng thừa kế thứ hai

Bao gồm ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột và cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại hoặc bà ngoại.

Hàng thừa kế thứ ba

Bao gồm cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột của người chết mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội hoặc cụ ngoại.

Lưu ý: Người thuộc hàng thừa kế sau chỉ được hưởng di sản khi không còn người nào ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, cần xem xét quy định về thừa kế thế vị tại Điều 652 Bộ luật Dân sự năm 2015. Chẳng hạn, nếu một người con chết trước hoặc chết cùng thời điểm với cha, mẹ thì con của người đó có thể được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ mình đáng lẽ được hưởng nếu còn sống.

3. Hồ sơ nhận thừa kế nhà đất khi không có di chúc

Để thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất, người có quyền hưởng di sản cần chuẩn bị các giấy tờ cơ bản sau:

Nhóm giấy tờ về người để lại di sản

• Giấy chứng tử hoặc trích lục khai tử;

• Giấy tờ xác định tình trạng hôn nhân, nếu cần thiết;

• Các tài liệu liên quan đến việc xác định tài sản riêng, tài sản chung.

Nhóm giấy tờ về nhà đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

• Các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc và tình trạng pháp lý của bất động sản.

Nhóm giấy tờ về người thừa kế

• Căn cước hoặc hộ chiếu;

• Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ nuôi con nuôi hoặc tài liệu khác chứng minh quan hệ với người để lại di sản;

• Giấy tờ chứng minh việc từ chối nhận di sản hoặc các tài liệu liên quan khác, nếu có.

Tùy từng trường hợp, tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai có thể yêu cầu bổ sung giấy tờ để xác minh đầy đủ người có quyền hưởng di sản và tình trạng pháp lý của nhà đất.

4. Trình tự thực hiện thủ tục thừa kế và sang tên nhà đất

Bước 1. Xác định di sản và những người có quyền thừa kế

Trước tiên, gia đình cần xác định chính xác khối di sản của người chết, những người thuộc diện thừa kế và các nghĩa vụ tài sản cần thực hiện.

Việc xác định đầy đủ người thừa kế có ý nghĩa quan trọng. Nếu bỏ sót người có quyền hưởng di sản, văn bản phân chia di sản có thể phát sinh tranh chấp hoặc bị yêu cầu xem xét hiệu lực về sau.

Bước 2. Thực hiện thủ tục công chứng văn bản thừa kế

Khi đã xác định được người thừa kế và thống nhất phương án giải quyết, các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục phù hợp.

Tùy trường hợp, hồ sơ có thể được giải quyết thông qua văn bản phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản.

Trong quá trình công chứng, việc niêm yết tiếp nhận thông tin về thừa kế được thực hiện theo quy định pháp luật. Đây là thủ tục nhằm kiểm tra, xác minh thông tin và hạn chế nguy cơ bỏ sót người thừa kế hoặc phát sinh tranh chấp.

Bước 3. Đăng ký biến động nhà đất do nhận thừa kế

Sau khi hoàn tất thủ tục xác lập quyền thừa kế, người nhận di sản thực hiện đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ thông thường gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

• Giấy chứng nhận đã cấp;

• Văn bản phân chia di sản, khai nhận di sản hoặc giấy tờ hợp pháp khác xác lập quyền thừa kế;

• Các giấy tờ bổ sung theo từng trường hợp cụ thể.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan hoặc điểm tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định đang áp dụng tại địa phương.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện việc đăng ký biến động.

Người nhận thừa kế có trách nhiệm hoàn thành các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp, trừ trường hợp được miễn theo quy định pháp luật.

Kết quả giải quyết là việc xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định.

5. Nhận thừa kế nhà đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Không phải mọi trường hợp nhận thừa kế nhà đất đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định của pháp luật thuế, thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình nhất định được miễn thuế thu nhập cá nhân, như giữa vợ với chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu và anh chị em ruột, khi đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Bên cạnh đó, một số trường hợp nhận thừa kế nhà đất giữa các thành viên gia đình cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, việc miễn thuế và lệ phí trước bạ không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ chi phí thực hiện thủ tục. Người nhận thừa kế vẫn có thể phải thanh toán phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ hoặc các khoản phí khác theo quy định.

6. Thời hạn sang tên nhà đất sau khi nhận thừa kế

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định pháp luật dân sự hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Thời hạn thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp này là 30 ngày kể từ thời điểm được xác định theo quy định nêu trên.

Vì vậy, sau khi hoàn tất việc phân chia di sản, người nhận thừa kế cần chủ động thực hiện thủ tục đăng ký biến động, tránh kéo dài thời gian dẫn đến các vướng mắc pháp lý không cần thiết.

7. Nếu những người thừa kế không thống nhất được việc chia nhà đất thì giải quyết thế nào?

Trên thực tế, tranh chấp thừa kế thường xuất phát từ việc các thành viên trong gia đình không thống nhất được người nhận nhà đất, tỷ lệ phân chia hoặc giá trị tài sản.

Trong trường hợp này, các bên có thể tự thương lượng về phương án phân chia di sản, chẳng hạn cùng đứng tên quyền sử dụng đất, giao nhà đất cho một người quản lý và thanh toán giá trị tương ứng cho những người còn lại hoặc thực hiện phương án khác phù hợp pháp luật.

Nếu không thể đạt được thỏa thuận, người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế.

Khi giải quyết, Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc tài sản, quyền của người để lại di sản, những người có quyền hưởng thừa kế, nghĩa vụ tài sản và các chứng cứ liên quan để quyết định việc phân chia.

Đối với bất động sản không thể chia bằng hiện vật, việc giải quyết có thể gắn với định giá tài sản, thanh toán phần chênh lệch hoặc xử lý tài sản theo phương án phù hợp quy định pháp luật.

8. Những vấn đề cần lưu ý khi thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất

Thứ nhất, không nên mặc nhiên cho rằng người đang quản lý nhà đất là người được hưởng toàn bộ di sản. Việc sinh sống, quản lý hoặc giữ Giấy chứng nhận không tự động làm phát sinh quyền hưởng toàn bộ tài sản thừa kế.

Thứ hai, cần xác định đầy đủ những người thuộc diện thừa kế. Đặc biệt, phải lưu ý các trường hợp người thừa kế đã chết, có con chưa thành niên, đang ở nước ngoài hoặc có quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp.

Thứ ba, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất. Nếu bất động sản đang thế chấp, có tranh chấp, chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc có sai lệch về thông tin, quá trình thực hiện thủ tục có thể phát sinh thêm yêu cầu giải quyết.

Thứ tư, cần lưu ý thời hiệu yêu cầu chia di sản. Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc áp dụng thời hiệu trong từng vụ việc cần được xem xét cùng các quy định liên quan và tình tiết thực tế.

Thứ năm, việc từ chối nhận di sản phải tuân thủ quy định pháp luật. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, nhưng không được thực hiện việc từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

9. Kết luận

Thừa kế nhà đất khi không có di chúc là thủ tục liên quan đồng thời đến pháp luật dân sự, đất đai, công chứng và các quy định về thuế, phí. Để bảo đảm quyền lợi của những người thừa kế, việc giải quyết cần bắt đầu từ xác định chính xác di sản, người có quyền hưởng thừa kế và phương án phân chia tài sản.

Đối với những trường hợp gia đình có nhiều người thừa kế, nhà đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc các bên không thống nhất được việc phân chia, việc rà soát hồ sơ pháp lý ngay từ đầu là cần thiết nhằm hạn chế tranh chấp và tránh phát sinh thủ tục kéo dài.