Căn cứ pháp lý
Pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hạn mức đất ở là gì nhưng căn cứ vào thực tế áp dụng pháp luật và ý nghĩa của từ “hạn mức” thì hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác.
Luật đất đai 2013 quy định nhiều loại đất khác nhau, mỗi loại đất lại có một quy chế pháp lý riêng. Nhóm đất ở hiện nay được chia thành đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và kế hoạch phát triển mà đất ở tại các địa phương khác nhau sẽ khác nhau.
Theo đó, có thể hiểu hạn mức đất ở là diện tích tối đa mà Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất đai sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hạn mức đất ở tại nông thôn sẽ khác hạn mức đất ở tại thành phố.
Theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp như sau:
– Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
– Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.
– Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 129.
– Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
– Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129.
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức được thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Các bên trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định pháp luật như giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh hôn nhân khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Bước 2: Thực hiện đăng ký sang tên/đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Bên có nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ).
Bước 3: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả
Các bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp thuế phí theo thông báo và nhận kết quả sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, về cơ bản, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức cũng được thực hiện như chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất thông thường. Bên có nghĩa vụ được đăng ký biến động quyền sử dụng đất sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định.
Tác giả: Hanel Ứng Hòa
Nguồn tin: Tổng hợp:
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
Văn phòng 39 Nguyễn An Ninh
Văn phòng TT Vân Đình
