Điều kiện, thủ tục làm Sổ đỏ cho đất do cơ quan, đơn vị phân

Giải thích:
- Đất do cơ quan đơn vị phân thực chất là việc tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác. Đây là trường hợp đất được giao, được phân không đúng thẩm quyền (thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân phải do UBND cấp huyện thực hiện mới hợp pháp).

- Một số mốc thời gian:

+ Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực.

+ Ngày 01/7/2004 là ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực.

+ Ngày 01/7/2014 là ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực.

Việc xác định đất được cơ quan, đơn vị phân cho cán bộ, công nhân viên vào thời điểm nào rất quan trọng vì điều kiện và tiền phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận đối với mỗi giai đoạn là khác nhau.

1. Điều kiện được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được quy định rõ như sau:

* Giao trước ngày 15/10/1993

Khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện và diện tích được cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao trước ngày 15/10/1993 như sau:
 

“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”

Như vậy, đối với đất được cơ quan, đơn vị giao, phân hoặc có nguồn gốc (do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…) được cơ quan, đơn vị giao, phân trước ngày 15/10/1993 để được cấp Giấy chứng nhận cần đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.

Điều kiện 2: Không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

* Giao trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.”

Như vậy, đối với đất được cơ quan đơn vị giao, phân hoặc có nguồn gốc được giao, được phân trong gia đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 để được cấp Giấy chứng nhận cần đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Điều kiện 2: Không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Tóm lại, có thể thấy điều kiện được cấp Giấy chứng nhận không có sự khác biệt nhưng diện tích và các khoản tiền phải nộp giữa 02 giai đoạn này là khác nhau.

Lưu ý: Vì đất do cơ quan, đơn vị giao, phân cho cán bộ, công nhân viên chủ yếu là để làm nhà ở và diện tích không lớn nên thực tế đều được công nhận là đất ở, do đó, bài viết không trình bày quy định về diện tích được cấp Giấy chứng nhận.

2. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu. 

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (ví dụ: giấy tờ nộp tiền thời điểm được giao, được phân để không phải tiền sử dụng đất); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Quyết định được giao, được phân đất (nếu có).

Lưu ý: Riêng phần xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nêu rõ trong Mẫu số 04a/ĐK khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:

- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.

- Nộp bản chính giấy tờ.

3. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Bước 1. Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

- Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong bước này cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc theo quy định để cấp Giấy chứng nhận, người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo.

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết:

- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

4. Tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có)

Lưu ý: Bài viết không chỉ ra số tiền cụ thể vì mỗi thửa đất có giá đất theo bảng giá đất khác nhau mà chỉ nêu trường hợp nào không phải nộp và cách tính.

4.1. Đất được cơ quan, đơn vị giao, phân hoặc có nguồn gốc được giao, phân trước ngày 01/7/2004

Căn cứ Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định như sau:

* Sử dụng đất có nhà ở ổn định (đa số rơi vào trường hợp này).

- Sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:

. Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

. Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:

. Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

. Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

* Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

- Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

4.2. Đất được cơ quan, đơn vị giao, phân hoặc có nguồn gốc được giao, phân từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

- Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận: Có thể thấy việc cấp Sổ đỏ cho đất do cơ quan đơn vị phân khá phức tạp, nhất là các tính tiền sử dụng đất. Riêng đối với đất do cơ quan, đơn vị phân từ ngày 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng và sẽ bị thu hồi.