MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ 

Thứ hai - 18/09/2017 16:10
Trên thị trường thực tiễn hiện nay có khá nhiều dự án căn hộ chung cư đã và đang triển khai và xu hướng chính thực tiễn của rất nhiều hộ gia đình trẻ đó là lựa chọn những căn hộ chung cư thay vì mua đất làm nhà, với lợi thế của căn hộ chung cư là cơ sở hạ tầng sẵn có, chỉ cần dọn về ở ngay thực tiễn trong khi giá cả lại thấp hơn so với việc mua nhà đất.
Mua căn hộ chung cư cũng có nhiều điều cần lưu ý
Mua căn hộ chung cư cũng có nhiều điều cần lưu ý

Nhưng không phải ai cũng biết để lựa chọn được một căn hộ chung cư ưng ý đã khó nhưng làm sao để việc mua bán này có hiệu lực pháp luật lại càng khó khăn hơn. Trên thực tế rất nhiều người mua nhà chung cư “tiền mất tật mang” khi đã tốn một khoản tiền không nhỏ để mua căn hộ nhưng không thể làm được sổ đỏ, sổ hồng hay thậm chí mất cả nhà. Với những kinh nghiệm giải quyết nhiều tình huống trên thực tế, dưới đây chúng tôi sẽ tổng hợp một số vấn đề lưu ý khi mua căn hộ chung cư cho quý độc giả:
✅ THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN VÀ UY TÍN KINH DOANH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
- Người mua nhà chung cư cần nắm vững những thông tin về dự án bao gồm tất cả các thông tin có liên quan đến dự án bất động sản do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phê duyệt. Người mua nhà chung cư nên yêu cầu chủ đầu tư tối thiểu các thông tin về dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản, bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan; Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Uy tín của chủ đầu tư có thể được hiểu là mức độ thành công trong việc triển khai các ự án bất động sản trong quá khứ và uy tín kinh doanh trước các khách hàng, đối tác, …. Người mua nhà có thể kiểm tra dễ dàng thông qua Internet hoặc các phương tiện thông tin đại chúng. Đây là phương thức giúp người mua phán đoán được xem đây liệu có phải là nhà đầu tư đáng tin cậy để có thể giao kết hợp đồng hay không.
- Người mua nhà chung cư cũng nên tìm hiểu và làm việc trực tiếp với nhà đầu tư để triển khai ký kết hợp đồng và thanh toán tiền. Đặc biệt lưu ý tránh xa sàn giao dịch bất động sản được gắn mác “nhà đầu tư thứ cấp” để tránh “tiền mất, tật mang”.
✅ Tính pháp lý của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Bản chất của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng mua bán tài sản, chịu sự điều chỉnh của luật nền là Bộ luật dân sự và tuân thủ những quy định riêng biệt liên quan đến luật Xây dựng và luật kinh doanh bất động sản. 
Dưới góc độ pháp lý, người mua nhà chung cư cần đặc biệt chú ý đến điều khảon thời hạn bàn giao nhà, phạt vi phạm hợp đồng nếu bàn giao chậm (ấn định mức phạt cụ thể bằng tỷ lệ % giá trị căn hộ) và việc thực hiện các nghĩa vụ thuế với Nhà nước của Chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước là một yếu tố dẫn tới rủi ro, gây khó khăn cho người mua khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư bởi chỉ khi Nhà đầu tư hoàn tất nộp thuế thì dự án mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
- Việc mua bán các căn hộ yêu cầu được lập bằng phương thức công chứng chuyển nhượng hoặc công chứng mua bán nhằm đảm bảo giá trị pháp lý cho người mua. Hiện nay rất nhiều trường hợp chủ đầu tư hoặc người bán đề xuất việc ký kết hợp đồng công chứng nhưng dưới dạng Hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản, người được ủy quyền có thể toàn quyền mua, bán, cho thuê lại bất động sản,… Đây chính là cái bẫy mà nhiều chủ đầu tư giăng ra cho người mua nhà chung cư bởi về bản chất Hợp đồng ủy quyền sẽ mất giá trị khi một trong hai bên chết/không còn tư cách pháp nhân hoặc thời hạn ủy quyền chấm dứt, khi ấy, bất động sản vẫn sẽ thuộc sở hữu của nhà đầu tư hoặc người bán.
✅ Nội dung cơ bản của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
1️⃣️ Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng: Phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 luật nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ. (VD bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).
2️⃣️ Về bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi kí kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đó.
3️⃣️ Về diện tích căn hộ: phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diên tích căn hộ đó.
4️⃣️ Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: khi mua nhà chung cư thì giá bán đã bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) và nhà đầu tư phải nêu rõ dự kiến về mức chi phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức kinh phí này sẽ được bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư trong vòng 7 ngày kể từ khi Ban quản trị có văn bản đề nghị bàn giao theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Ban quản trị nhà chung cư sẽ do Hội nghị chủ sở hữu nhà chung cư tự lựa chọn.
Thỏa thuận mua bán căn hộ là Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc về mặt pháp lý, hơn hết, đây là một loại văn bản rất quan trọng bởi để sở hữu căn hộ chung cư, thông thường người mua phải chi trả một khoản tiền khá lớn khoảng hơn 1 tỷ 500 triệu. Do vậy, để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình thì người mua căn hộ chung cư nên tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý của các đơn vị tư vấn pháp luật hoặc các đơn vị quản lý chuyên môn khác trước khi ký vào hợp đồng.

Nếu có thắc mắc cần được giải đáp, hỗ trợ, quý khách có thể liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
Đơn vị: Công ty Luật TNHH MTV Pháp lý Hanel (VPLS Hanel)
Địa chỉ: Tầng 2 số 39 Nguyễn An Ninh, Hoàng Mai, Hà Nội.
Điện thoại: 098 999 2007 – 024.66514061
Email: vanphongluatsuhanel@gmail.com

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây